2021年，中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变，一年规模仍保持较高水平。9月底以来，我国各部委连续释放平稳信号，信贷环境边际改变，房企融资环境逐步转好，但信贷环境边际改变传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时日。
2021年房地产趋势年度总结及2022年展望
2021-12-25
1、成交规模：交易量“前高后低”，下半年市场活跃度骤降，预计一年销售规模与上半年基本持平。
根据统计局数据，2021年1-10月，国内商品房销售面积已达14.3亿平方米，销售额达14.7万亿元，同比增速分别为7.3%、11.8%。10月，国内市场延续低温态势，商品房销售面积同比下降21.7%，销售额同比下降22.6%，降幅均进一步扩大。
图：2018年至2021年11月50个代表城市①新建商品住宅月度成交面积走势
数据来源：中指数据 CREIS
2021年1-11月，重要50城新建商品住宅成交面积同比小幅增长，规模仅次于2016年同期，但下半年市场明显降温，7-11月成交规模降至2015年以来少于同期水平。据初步统计，2021年1-11月，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3315万平方米，同比增长8.0%，其中7-11月同比下降超20%。具体来看，上半年，房企积极推盘抢收回款，一线及热点二线城市需求率先得到释放，随后热点区域市场热度传导至三四线城市，整体市场规模大幅增长，重要50城商品住宅月均成交面积同比增长45.0%；
三季度，各地调控政策持续加码，购房信贷额度偏紧、放款时日延长，政策效果显现，市场活跃度回落，整体成交规模为近四年低于同期水平，同比降幅接近两成；
10-11月，市场继续低温运行，重要城市成交面积同比降幅均超两成（已连续4个月降幅超两成），房地产信贷环境虽有完善预期，但购房者置业情绪并未出现明显好转。房企在资金压力较大及年度业绩目标下，加大项目营销力度，但整体效果亦不明显。
图：2020年-2021年11月各梯队代表城市新建商品住宅月均成交面积同比走势
数据来源：中指数据 CREIS
分梯队来看，2021年1-11月，各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均增长，一线城市同比增长24.8%，二线代表城市同比增长8.3%，三线代表城市同比增长2.5%。上半年各线代表城市成交活跃，销售面积同比均有所增长，其中一线城市加大新房供应，在旺盛需求的带动下，市场成交规模明显增长，同比增长超八成；二线、三线代表城市同比增长超四成；下半年市场降温明显，各线代表城市新建商品住宅成交面积均下降，其中三线代表城市同比降幅超三成，降幅zui大。
分区域来看，下半年以来长三角、珠三角同比增速均有所回落，珠三角代表城市降温明显。据中指数据监测，2021年1-11月，珠三角代表城市商品住宅成交面积同比下降13.8%，除广州、深圳成交规模同比依然保持增长外，其余代表城市均同比下降，其中惠州、东莞成交面积同比降幅zui大。7-11月，珠三角代表城市同比降幅超40%，降幅较大。
2、需求结构：90-120平米户型仍为市场主流，多数代表城市120-200平米占比下降
基于套总价、成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所you新房楼盘进行降序排列，成交量占前百分之十的属于高价位楼盘，10%~40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。
图：2021年1-10月30个城市楼盘套总价均值、中位数和各价位门槛情况（万元）
数据来源：中指数据 CREIS
多数代表城市上半年市场较热，叠加前期高价项目陆续入市下新开盘项目销售价格走高，房价涨fu较高，套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于2020年。但不同城市市场分化进一步加剧，受远郊项目和中小户型比重增加等因素影响，上海、厦门等城市楼盘套总价出现回落，而宁波、绍兴和佛山等城市楼盘套总价依旧保持较高增速，套总价均值、中位、中高价位和高价位门槛较2020年涨fu均超过10%。
从面积段成交套数占比来看，90-120平方米产品仍占据市场主流地位，一线和部分长三角热点城市刚gai需求积极释放；但值得注意的是，房价涨fu较高、银行按揭额度受限、供应结构变化等均对热点城市中高duan gai善需求形成一定抑制，30个代表城市中多数城市120-144、144-200平方米户型占比均不及2020年。
图：2021年1-10月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比
数据来源：中指数据 CREIS
3、开发投zi：前十月开发投zi 额同比增长7.2%一年增速有望保持在中速增长区间
我国房地产开发投zi额增速明显放缓，单月已连续2个月同比下降，10月降幅扩大。2021年1-10月，quan国房地产开发投zi 额为12.5万亿元，同比增长7.2%。单月来看，3月以来投zi额增速持续放缓，9月同比由正转负，10月同比下降5.4%，连续2个月同比下降，且降幅扩大。
2021年以来房企到位资金同比增速逐渐放缓，前十月定金及预收款、个人按揭贷款、自筹资金同比增长，国内贷款同比下降。2021年1-10月，房地产开发企业到位资金为16.7万亿元，同比增长8.8%，年度累计增速持续收窄。其中，国内贷款为2.0万亿元，同比下降10个百分点，已连续5个月累计同比下降，降幅亦持续扩大；占到位资金的比重为12.1%，较去年同期下降2.5个百分点。
1、经济及政策环境：货币政策发力稳经济楼市政策继续双向“调节”
宏观经济方面，
2022年，我国经济或延续稳步恢复态势，但国内外环境中不稳定不确定因素增多，我国经济仍面临新的挑战和下行压力。货币政策或将持续发力稳经济，强化对“六稳”“六保”的支持力度，货币信贷总量保持稳定增长，房地产金融监管力度不放松，房地产金融审慎管理将进一步完善。
图：2016年以来重dian城市出台房地产紧缩政策数量走势
数据来源：中指数据 CREIS
政策调控方面
2021年，国内各省市发布房地产调控政策超过450次。前三季度，房地产市场调控政策不断完善升级，政策效果亦较为明显。展望2022年，国内仍将坚持“房住不炒”总基调不变，实现“三稳”目标。在房地产市场调整态势继续深化的当下，信贷环境gai善预期较为明显，整体态势或可延续至2022年一季度，但银行端“两道红线”监管下，信贷端大幅放松的可能性较小。房地产税试点或将落地，试点城市名单、征收细则等均有望发布，短期或进一步影响购房者预期。
另一方面，楼市“双向”调节模式或贯穿一年，部分房价韧性较强的城市，若市场出现明显升温，调控政策亦将迅速跟进，建立二手房成交参考价格发布机制、收紧信贷等政策均为有效工具；而部分房地产市场调整压力较大的城市，亦将适度调整政策稳定市场预期。2022年，预计“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”将得到更好地贯彻落实，各地保交付政策或将进一步完善，预售资金监管严中微调的可能性更大，在保交楼与提高企业资金使用效率方面寻求新的平衡。
2、市场趋势：国内房地产市场处于调整周期，预计商品房销量缩价稳
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2022年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向及重要会议精神，对2022年房地产市场提出如下假设：
■ 假设1：疫情防控常态化，宏观经济步入正常运行节奏（GDP增长5.0%左右）；■ 假设2：城镇化稳步推进（城镇化率提升1个百分点）；■ 假设3：坚持稳健的货币政策（M2增长8.5%~9.0%），房地产行业金融监管不放松；■ 假设4：坚持“房住不炒”调控导向，因城施策，长效调控机制加快推进，房地产税试点落地。
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，经济增速、货币信贷gai善程度及房地产调控政策是房地产市场重要的外部影响因素。
表：2022年quan国房地产市场各项指标预测结果
数据来源：中指研究院测算
在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2022年国内房地产市场将呈现“销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投zi低速增长”的特点。
需求端，房地产调控政策保持稳定，存在一定完善预期，需求入市动力偏弱，叠加房地产税试点短期对市场预期或带来一定冲击，预计2022年一年商品房销售面积将下降6.8%~8.3%。销售均价在土地价格上涨、一二线城市成交规模占比提升等因素影响下仍将保持平稳运行，2022年商品房销售额将有所下降，但降幅有限。
图：各梯队城市商品房销售面积走势
数据来源：各地统计局，中指研究院综合整理
分梯队来看，一线成交规模预计继续增长，一方面，2021年市场规模距历史高点尚有一定距离，市场空间仍在；另一方面，土地成交量增加，新房供给端将逐渐完善，带动成交面积继续提升。
二线城市分化态势延续，预计整体成交规模稳中有增。南京、郑州、武汉等城市2021年下半年市场恢复节奏被打乱后，随着信贷环境的逐步完善，2022年市场有望进一步恢复，一年市场规模或将提升；昆明、南宁、沈阳等部分西部、东北部二线城市近几年市场连续调整，2021年市场规模已处于较低水平，2022年市场有望底部企稳。
三四线城市市场规模高位回落。2021年，三四线城市商品房销售规模市场规模仍保持高位，尤其是长三角地区城市，市场规模明显提升。预计2022年，在没有较大利好带动下，东部热点三四线城市市场规模继续向上拓展的空间较小，市场大概率回调，另外大多数省份三四线城市亦处在市场调整期，国内三四线城市成交规模或整体回落。
2、关注点一：22城土地市场“前热后冷”“两集中”政策稳地价逐步显效
2021年2月，22城供地“两集中”政策出台。重要城市前两批集中供地市场热度呈现“前高后低”态势，受市场调整和房企拿地意愿降低影响，重要城市第二批集中供地成交规模和土地出让金均较首批大幅降低近四成，土拍规则优化下稳地价效果显现。
表：22个重要城市前两批集中供地及2020年供应和成交情况④
数据来源：中指数据 CREIS
截至2021年11月底，上海、深圳等20个城市率先完成第三批次地块挂牌，土拍规则有所微调，对房企开发资质、地块保证金比例、配jian和品质要求、土地款缴纳时日等方面有所放松，降低房企参拍资质和资金门槛，部分地块利润空间有所提升。但在短期市场调整和企业流动资金压力较大的情况下，土拍热度难有较大变化，流拍撤牌情况或有完善。
整体来看，供地“两集中”政策稳地价逐步显效，一线城市土地成交量有所完善，18个二线城市整体土地成交规模小幅下降，部分城市降幅明显，市场供不应求矛盾或有加剧。2022年，预计“两集中”政策将持续推进，增加热点城市土地供应量，优化提升项目利润空间，购地资金审查、限地价等规则或将延续，继续强化政策效果。
3、关注点二：房地产税试点逐步落地短期或影响市场预期
经过多年的探索研究，我国房地产税变革已进入立法准备阶段，但因缺乏对个人和家庭征税的经验和基础、相关配tao制度和条件尚不完善、现行税收征管法也需调整等，房地产税立法面临较大困难和挑战。当前国家已明确提出要做好房地产税试点工作，为积极稳妥推进房地产税立法与变革积累更多有效经验。
借鉴国际以及我国上海、重庆房产税试点经验，房地产税试点或将扩大征税范围，预计税基及税率的设定将因城施策，部分城市或对空置房和多套房实行超额累进税率，并加大首套自住需求及特殊群体的税收减免力度，整体对刚需和刚gai客群的影响相对较小。房地产税试点或分批推进，核心一二线城市因市场韧性强、住房供求矛盾突出等因素，或更适合进行首批试点。
短期来看，试点城市市场成交可能受到一定冲击，房价也会出现阶段性回调，但为了平抑市场波动，预计试点城市将出台促进合理住房需求释放的对冲政策。同时，在综合评估首批城市试点效果并总结经验后，试点范围有望逐步扩大。中长期看，房地产税的影响偏中性，预期稳定后，征收房地产税有利于引导住房合理消费和资源有效利用，促进房地产市场平稳健康运行。
2021年以来，乐山整体市场区域平稳，与国内市场情况一致稳定发展，根据贝壳找房·乐山站2021年1月-11月数据统计：
2021年，贝壳找房·乐山站APP端+网页端获得总商机量：15,3069次
房源总浏览量：3873,6438次
年活跃用户：78,4721人
完成线上成交量：1547套
新注册用户数：3,3865人
总体来看，乐山本地市场受大环境影响并不大，本地各大开发商大力推行营销优惠，也在向消费者示好。本地消费者也称着开发商优惠红利期，推行了小规模的一段置业热潮。相信在未来的2022年，随着大环境的回暖，本地整体市场更会趋于平稳和健康的发展下去。